Anpassung von Mietverträgen/ Überbrückungshilfe III

Liebe Mitglieder,

auch im nunmehr erfolgten zweiten Lockdown ist weiterhin nicht abschließend geklärt, ob Mieter von Gewerberäumen aufgrund der angeordneten Schließungen dazu berechtigt sind, den Mietzins zu kürzen oder ganz einzubehalten bzw. zurückzufordern. Die Gerichte entscheiden derzeit nicht einheitlich und eine obergerichtliche Rechtsprechung liegt bislang nicht vor. Grundsätzlich gilt das sog. „Verwendungsrisiko“, nachdem das Risiko der Nutzung allein dem Mieter obliegt und damit eine Mietminderung nicht in Betracht kommt. Eine Anpassung des Vertrags und insbesondere des Mietzinses für die Zeit der Corona-bedingten Schließung kommt damit allenfalls in Betracht, wenn die fehlende Nutzungsmöglichkeit einen Mietmangel darstellt bzw. der Grundsatz des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB) anzunehmen ist. Eine solche Vertragsanpassung soll in Ausnahmefällen verlangt werden können, wenn von den Vertragsparteien nicht voraussehbare schwerwiegende Änderungen der Umstände eintreten. Zuletzt hatte Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­rin Chris­ti­ne Lam­brecht eine ge­setz­li­che Klar­stel­lung angekündigt.

Mit dem nunmehr vorliegenden Entwurf des Gesetzes zu Miet- und Pachtverhältnissen während der COVID-19-Pandemie sollen Co­ro­na-­be­ding­te Be­schrän­kungen bei Gewerberaummieten als „re­gel­mä­ßige Stö­rung der Ge­schäfts­grund­la­ge für Miet­ver­hält­nisse“ anerkannt werden. Auch wenn nicht abschließen geklärt ist, ob und in welcher Form eine solche Vertragsanpassung erfolgen wird, ist davon auszugehen, dass diese zeitnah gesetzlich fixiert wird.

Es ist Mietern jedoch dringend zu empfehlen, bis zur Klärung des Umfanges einer möglichen Anpassung des Mietzinses diesen zumindest unter Vorbehalt an den Vermieter zu entrichten. Bei Mietrückständen für den Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.6.2020 waren nach dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht außerordentliche Kündigungen aufgrund von Mietrückständen ausgeschlossen. Diese Regelung gilt nicht für Mietrückstände, die nach dieser Zeit aufgelaufen sind, so dass eine mögliche unberechtigte oder zu weit gehende einseitige Reduzierung des Mietzinses die Gefahr einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses birgt.

Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, dass Mieter und Vermieter bereits heute einvernehmlich den Mietzins für den Zeitraum der Corona-bedingten Schließungen der Spielhallen anpassen. Es ist zu empfehlen diesbezüglich das direkte Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Auch hier ist zu beachten, dass eine mögliche Überkompensation von Hilfeleistungen ggfs. zurückgezahlt werden muss. Eine Überkompensation ist dann gegeben, wenn die gewährten Leistungen aufgrund des eingetretenen Umsatzausfalls abzüglich eventuell eingesparter Kosten (z.B. Mietminderung) den Ausfall übersteigen.

Gewährte Leistungen sind u.a. derzeit noch die November- und Dezemberhilfe, die Zuschüsse von bis zu 75 Prozent des Umsatzes aus November bzw. Dezember 2019 anteilig für die Anzahl an Tagen der Schließung im November bzw. Dezember 2020 gewährt.

Im Zuge des Beschlusses zum erneuten sog. „harten Lockdown“ haben die Bundeskanzlerin und die Chefinnen und Chefs der Länder zudem weitere Hilfen für von erweiterten Schließungen betroffene Unternehmen (verbesserte Überbrückungshilfe III) beschlossen.

Antragsberechtigt sind Unternehmen, Soloselbstständige und selbstständige Angehörigen der Freien Berufe mit einem Jahresumsatz von bis zu 500 Millionen Euro. Sie können die verbesserte Überbrückungshilfe III erhalten. Diese sieht eine anteilige Erstattung der betrieblichen Fixkosten vor. Der Erstattungsbetrag beträgt in der Regel 200.000 Euro, in besonderen Fällen bis zu 500.000 Euro.
Erstattungsfähig sind insbesondere Mieten und Pachten, Finanzierungskosten, Abschreibungen bis zu einer Höhe von 50 Prozent sowie weitere fortlaufende betriebliche Fixkosten. Die Erstattung erfolgt in Abhängigkeit vom Umsatzrückgang während des betreffenden Kalendermonats im Vergleich zum entsprechenden Monat im Jahr 2019 – bei Umsatzrückgängen von mehr als 70 Prozent werden 90 Prozent der Fixkosten erstattet.

Alle Einzelheiten entnehmen Sie bitte der von Übersicht des Bundesfinanzministeriums und des Bundeswirtschaftsministeriums, die Sie hier herunterladen können:

Überblick Überbrückungshilfe III >>>

 

Bei einer eventuellen Mietminderung ist demnach zu empfehlen, den Aspekt der Überkompensation im Blick zu haben, um nachträgliche Rückzahlungen zu vermeiden.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Tim Hilbert